Ordenación y desarrollo de un proyecto urbanístico: autoliquidación de ITP y AJD

Una sociedad segrega una finca de su propiedad para desarrollar un proyecto urbanístico compuesto por 106 parcelas destinadas a naves industriales y oficinas. Declarada obra nueva, se procede a la división horizontal del inmueble que conforma el conjunto urbanístico. Con arreglo a las operaciones realizadas, el obligado tributario presenta las correspondientes autoliquidaciones de ITP y AJD, modalidad de AJD. La Administración, tras iniciar un procedimiento de comprobación de valores, dicta sendas liquidaciones. Disconforme, el obligado tributario recurre la comprobación efectuada. Se inicia así un iter procedimental que culmina con el análisis de la cuestión por el TEAC, después de varias anulaciones por el TSJ y de varias reclamaciones contra la ejecución. El objeto de debate es el mismo en todo el iter procesal: el valor del suelo y de la edificación a la fecha de la operación, año 2009, y la falta de motivación de la que adolece el informe del perito de la Administración. Analizados los hechos, el TEAC recuerda: – que la pretensión de la Administración de que se aporten en vía de impugnación las certificaciones de obra y la contabilidad, demuestra que no se ha realizado correctamente la fase de comprobación o inspección; – que la base imponible del impuesto está constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare (RD 828/1995 art.70); y – que ese coste no puede ser distinto al coste de ejecución material de la obra (TS 9-4-12, EDJ 60113). En este sentido, concluye que los criterios técnicos utilizados por la Administración para fijar el valor del inmueble, tomando unos valores unitarios obtenidos de estudios de mercado que luego pondera con coeficientes correctores, arrojan un valor que no es apto. Si bien este podría admitirse como valor real o de mercado, no refleja el valor real del coste de la obra, que es la magnitud que se precisa para fijar la base imponible de los hechos realizados y autoliquidados ​Es por ello que anula tanto la valoración como la liquidación.